Le barème Daubry est un ensemble de tables privées qui donne, pour un vendeur d'un âge et d'un sexe donnés, son espérance de vie, un taux de rente, un coefficient de capitalisation et la part de la valeur d'un logement correspondant au droit d'usage et d'habitation (DUH). Il n'a aucune valeur légale, mais il sert de base de discussion à de nombreux notaires, agences et acquéreurs pour fixer le bouquet et la rente d'un viager.
Son succès tient à un besoin simple : le Code civil (articles 1968 à 1983) laisse les parties libres de fixer le prix d'une rente viagère, à condition qu'il existe un véritable aléa. Faute de tarif officiel, les professionnels ont adopté une référence commune. Savoir d'où elle vient, ce qu'elle mesure et où elle s'arrête permet au vendeur comme à l'acheteur de négocier sur des bases solides.
Qui a créé le barème et qui le publie aujourd'hui ?
Le barème porte le nom de Maître Jacques-A. Daubry, viagériste et expert judiciaire honoraire, dont le cabinet Viageurop a exercé la transaction et la gestion viagères de 1960 à 1997. La première édition date de 1995. Le site présenté comme officiel, bareme-viager.fr, revendique plusieurs milliers d'exemplaires vendus et commercialise les tables sous forme d'ouvrage et d'abonnement numérique.
L'historique affiché sur ce site mentionne des éditions en 2000, 2006 et 2012, puis une mise à jour en 2018 fondée sur les données INSEE de 2017 et une édition 2023 fondée sur celles de 2022, accompagnée d'une version numérique. Beaucoup de pages titrent sur un « barème Daubry 2026 », mais nous n'avons trouvé aucune trace vérifiable d'une édition 2026 distincte : le site indique seulement que les espérances de vie et les taux sont « mis à jour régulièrement ».
Ce que contiennent les tables
D'après l'éditeur, l'ouvrage couvre les âges de 40 à 105 ans pour un homme seul, une femme seule et un couple, y compris de même sexe, soit 13 230 données et 1 956 situations. Pour chaque cas, il fournit plusieurs colonnes qu'il faut savoir distinguer avant de lire un chiffre.
| Colonne du barème | Ce qu'elle exprime | Usage pratique |
|---|---|---|
| Espérance de vie | Nombre d'années restant à vivre en moyenne | Durée probable de versement de la rente |
| Taux de rente | Pourcentage annuel appliqué au capital à convertir | Capital × taux = rente annuelle |
| Coefficient de capitalisation | Inverse logique du taux de rente | Rente annuelle × coefficient = capital |
| Usufruit économique | Partage usufruit / nue-propriété en pourcentage | Ventes en nue-propriété, démembrements |
| Transactions de vente | Part du DUH et de la nue-propriété | Calcul de la valeur occupée en viager |
Sur quelles hypothèses repose-t-il ?
L'auteur indique s'appuyer sur l'étude d'environ 20 000 contrats viagers et sur les tables de mortalité de l'INSEE. La méthode exacte, elle, n'est pas publiée. Les agences qui le citent évoquent un taux technique voisin de 4,5 %, tandis que d'autres analyses retiennent un rendement locatif implicite proche de 3 % : ces écarts montrent qu'il faut se procurer l'édition à jour plutôt que de se fier aux chiffres recopiés en ligne.
Occupé ou libre : deux lectures différentes
En viager occupé, le vendeur garde le logement : on retire de la valeur vénale la colonne « DUH » ou « usufruit » selon le droit réservé, puis on convertit le solde. En viager libre, il n'y a pas de décote d'occupation ; seul le taux de rente intervient, appliqué à la valeur vénale diminuée du bouquet. Pour un couple, la rente est calculée sur la tête du survivant probable, ce qui réduit son montant.
Calculateur de viager immobilier
Valeur du bien − valeur économique du droit d'usage et d'habitation = valeur occupée.
Le bouquet indicatif représente 30 % de cette valeur occupée.
Le capital restant est converti en rente viagère en tenant compte de l'âge, du sexe, de l'espérance de vie statistique et d'un taux technique.
Dans une vente en viager, le bouquet est la somme payée comptant au vendeur lors de la signature. Son montant n’est pas imposé par la loi et peut même être nul. La Chambre des notaires de Paris rappelle qu’il est librement fixé entre les parties.
Plus le bouquet est important, plus la rente diminue généralement
Le bouquet réduit directement le capital qui devra ensuite être converti en rente. À valeur économique identique, un bouquet élevé entraîne donc généralement une rente mensuelle plus faible, tandis qu’un bouquet réduit laisse davantage de capital à servir sous forme de mensualités jusqu’au décès du crédirentier.
La valeur du logement constitue le point de départ du calcul
Avant de calculer la rente, il faut déterminer la valeur du bien. Pour un viager libre, la valeur vénale sert directement de base. Pour un viager occupé, on retranche la valeur économique du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur, ce qui réduit la valeur acquise immédiatement par l’acheteur.
Les principaux critères pris en compte dans un viager immobilier
La présentation des Notaires de France indique que le calcul tient notamment compte de la valeur du bien, de son caractère libre ou occupé, du bouquet éventuel et de l’âge du ou des vendeurs. La rente de première année est ensuite fixée dans l’acte notarié.
La décote d’occupation influence fortement le viager occupé
Dans un viager occupé, la décote d’occupation n’est pas un pourcentage universel. Elle dépend de la valeur locative du logement, de l’âge du vendeur, de son droit d’usage et d’habitation et de la durée statistique d’occupation. Plus cette durée probable est longue, plus la valeur de l’occupation peut être importante.
Du prix du viager au capital transformé en rente
Une fois la valeur économique du viager déterminée, on retire le bouquet. Le résultat constitue le capital à convertir en rente. En schéma simplifié : valeur occupée du bien moins bouquet égale capital renté. Ce capital est ensuite transformé en rente annuelle puis mensuelle grâce à un coefficient viager.
L’âge du vendeur détermine en partie la rente mensuelle
L’âge du vendeur est essentiel parce que la rente doit être versée jusqu’à son décès, dont la date est inconnue. Statistiquement, plus le vendeur est âgé, plus la durée probable de versement est courte et, toutes choses égales par ailleurs, plus la rente mensuelle calculée peut être élevée.
Un vendeur plus jeune perçoit généralement une mensualité moins élevée
À l’inverse, un vendeur jeune présente statistiquement une durée de perception plus longue. Pour un même capital à convertir, le montant est alors réparti sur davantage d’années probables. La mensualité est donc généralement plus faible, même si le vendeur peut finalement percevoir la rente pendant une période supérieure aux prévisions.
Le sexe du vendeur peut intervenir dans certains barèmes viagers
Le sexe peut intervenir lorsque le barème actuariel choisi utilise des tables de mortalité distinctes pour les hommes et les femmes. L’Insee publie des tables de mortalité et d’espérance de vie par sexe et par âge, qui montrent des durées statistiques différentes entre femmes et hommes.
Espérance de vie différente pour une femme et un homme du même âge
Les données Insee pour 2025 donnent, à 65 ans, une espérance de vie restante de 23,6 ans pour les femmes et de 20,0 ans pour les hommes. Ces chiffres illustrent pourquoi un barème différencié par sexe peut produire, à âge et capital identiques, des coefficients de rente différents.
Pourquoi la rente d’une femme peut être différente de celle d’un homme
Ainsi, si le barème retenu prévoit qu’une femme du même âge vivra plus longtemps qu’un homme, son capital sera réparti sur une durée supérieure. La rente mensuelle calculée peut alors être plus faible pour la femme. Cette différence dépend toutefois entièrement de la table actuarielle utilisée dans le contrat.
Exemple de calcul avec un bien immobilier et un bouquet
Prenons un exemple pédagogique : un logement vaut 300 000 euros et, après valorisation du droit d’occupation, la valeur économique retenue pour l’acquéreur est de 180 000 euros. Avec un bouquet de 60 000 euros, le capital restant à convertir en rente viagère s’élève alors à 120 000 euros.
Transformer le capital restant en mensualité viagère
Si, pour comprendre le mécanisme, on répartissait ces 120 000 euros sur quinze années statistiques sans taux financier, on obtiendrait environ 8 000 euros par an, soit 667 euros par mois. En pratique, le professionnel applique un coefficient actuariel, un taux technique et les paramètres du contrat.
Une augmentation de l’âge peut augmenter la rente calculée
L’âge modifie fortement cet exemple. Si la durée actuarielle retenue diminuait, le même capital de 120 000 euros serait réparti sur moins de mensualités, ce qui augmenterait la rente. Si elle augmentait, la mensualité baisserait. C’est pourquoi une simulation sérieuse doit toujours intégrer l’âge exact à la date de vente.
Comparer la rente viagère d’un homme et d’une femme
Pour un homme et une femme du même âge, il ne faut donc pas appliquer automatiquement la même mensualité si le barème distingue les sexes. Certains outils professionnels demandent l’âge et le genre du crédirentier, ainsi que la table de mortalité, afin de calculer le coefficient du profil retenu.
Le calcul d’un viager sur deux personnes est différent
Le calcul devient plus complexe lorsque le viager est constitué sur deux têtes, par exemple un couple. Il faut alors prévoir la durée statistique combinée et éventuellement une rente réversible au survivant. Le montant mensuel dépend de l’âge de chacun, du mécanisme de réversion et de la table actuarielle choisie.
L’indexation intervient après le calcul de la rente initiale
La rente peut également être indexée après la signature afin de préserver son pouvoir d’achat. Les Notaires de France indiquent qu’une révision annuelle est généralement prévue selon un indice mentionné dans l’acte. L’indexation ne doit pas être confondue avec le calcul initial fondé sur l’âge.
L’âge détermine également la fraction imposable de la rente
La fiscalité de la rente dépend aussi de l’âge au moment de son entrée en jouissance. Le BOFiP prévoit une fraction imposable de 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans.
Calculer le bouquet et la rente mensuelle selon le profil du vendeur
Pour calculer bouquet et rente mensuelle d’un viager immobilier, il faut donc combiner valeur du bien, occupation, bouquet, âge, sexe lorsque la table le distingue, taux financier et éventuelle réversion. Une simulation fournit une estimation, mais le montant contractuel doit être arrêté avec le notaire selon les paramètres réellement convenus.
Lire le barème pas à pas, avec un exemple chiffré
Les montants ci-dessous ne sont pas des coefficients Daubry. Ce sont des hypothèses d'illustration, choisies pour montrer la mécanique : une femme de 78 ans vend en viager occupé un appartement estimé 300 000 €, loué théoriquement 3,5 % par an, avec une espérance de vie retenue de 11 ans et un taux d'actualisation de 2,5 %.
- Calculer le coefficient d'actualisation sur 11 ans à 2,5 % : la formule (1 − 1,025 puissance −11) / 0,025 donne environ 9,514.
- Évaluer le DUH : 300 000 × 3,5 % = 10 500 € de loyer annuel, multiplié par 9,514, soit environ 99 900 €.
- En déduire la valeur occupée : 300 000 − 99 900 = 200 100 €.
- Fixer le bouquet, ici 30 % de la valeur occupée : environ 60 030 € versés chez le notaire.
- Convertir le solde de 140 070 € en rente : 140 070 / 9,514 ≈ 14 722 € par an, soit environ 1 227 € par mois avant indexation.
Avec le vrai barème, l'étape 2 est remplacée par le pourcentage de DUH lu dans la ligne « femme, 78 ans », et l'étape 5 par le taux de rente de la même ligne. Le raisonnement reste identique : seule la source des coefficients change.
Comment les professionnels l'utilisent
Les agences spécialisées s'en servent pour proposer une première fourchette, puis l'ajustent selon la tension du marché local, l'état du bien et le montant de bouquet souhaité. Le notaire, lui, vérifie surtout que la rente n'est pas dérisoire : une rente inférieure ou égale au revenu que le bien produirait expose la vente à une requalification pour vileté du prix ou absence d'aléa.
Ce que le barème ne voit pas
Une table nationale ignore l'état de santé réel du vendeur, la qualité de l'immeuble, les charges de copropriété ou les gros travaux restant à la charge de chacun. Elle ne tient pas compte non plus des écarts de rendement locatif entre une grande ville et une petite commune, alors que ce paramètre pèse lourdement sur la décote d'occupation.
Les autres références disponibles
Plusieurs outils concurrents existent. Certains simulateurs d'agences appliquent une méthode actuarielle transparente fondée sur les tables générationnelles TGH 05 et TGF 05, utilisées par les assureurs pour les rentes et construites à partir des données de population de l'INSEE. D'autres partent des tables du moment publiées par l'INSEE. Leurs résultats peuvent s'écarter de ceux du Daubry de 15 à 20 % selon les hypothèses.
Daubry et barème fiscal de l'article 669 du CGI
Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts sert à calculer les droits de donation, de succession ou l'IFI ; il ne fixe pas un prix de marché. Il découpe la vie en tranches de dix ans : l'usufruit vaut 40 % de la pleine propriété entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans et 20 % entre 81 et 90 ans. Le droit d'usage et d'habitation est retenu fiscalement pour 60 % de la valeur de l'usufruit.
Ce barème a été modernisé par la loi de finances pour 2004, après des critiques parlementaires dont une question écrite de 2003 qui citait justement le dossier Daubry comme alternative. Pour notre vendeuse de 78 ans, il donnerait un DUH fiscal de 18 % (60 % de 30 %), bien inférieur à la décote économique d'environ un tiers obtenue plus haut.
Erreurs fréquentes et moyens de les éviter
- Utiliser des tables gratuites copiées sur internet : demandez la référence de l'édition et l'année des données INSEE utilisées.
- Confondre la colonne usufruit et la colonne DUH : la première conduit à une décote plus forte, à réserver aux ventes où le vendeur peut louer le bien.
- Appliquer le barème fiscal de l'article 669 pour fixer un prix : il est conçu pour l'impôt et sous-estime l'occupation.
- Oublier l'indexation : un taux de rente calculé sans clause de revalorisation pénalise le vendeur sur la durée.
- Partir d'une valeur vénale surestimée : toute la chaîne de calcul hérite de l'erreur.
Solutions pour sécuriser le calcul
Le plus efficace consiste à croiser trois estimations : un calcul sur l'édition à jour du Daubry fourni par l'agence, une simulation actuarielle indépendante, et un avis de valeur établi par un expert ou par le notaire. Si les résultats divergent, la négociation porte sur des hypothèses explicites et non sur une impression.
Pour le vendeur en difficulté financière
Un propriétaire pressé peut demander un bouquet plus élevé et une rente plus modeste, ou l'inverse s'il cherche un complément de revenu durable. Le barème sert alors de point fixe : il montre combien chaque euro de bouquet supplémentaire réduit la rente mensuelle, ce qui évite d'accepter une offre déséquilibrée sous la pression.
Questions fréquentes sur le barème Daubry
Le barème Daubry est-il obligatoire chez le notaire ? Non. Aucun texte ne l'impose. Le notaire peut s'en servir, utiliser un logiciel actuariel ou une autre méthode ; la loi exige seulement un prix sérieux et un aléa réel.
Peut-on télécharger gratuitement le barème officiel ? L'éditeur le vend sous licence, en ouvrage ou en abonnement. Les tableaux gratuits publiés par des agences sont des reproductions ou des approximations dont l'origine doit être vérifiée.
Existe-t-il une édition 2026 ? Nous n'avons pas pu le confirmer. La dernière édition datée que nous avons vérifiée est celle de 2023, bâtie sur les données INSEE de 2022, complétée par des mises à jour numériques.
Le barème favorise-t-il le vendeur ou l'acheteur ? Les avis divergent. Certains analystes estiment qu'il avantage le vendeur, d'autres soulignent qu'un rendement locatif unique pénalise les biens situés dans les villes chères. Une contre-simulation tranche ce débat au cas par cas.
Sert-il aussi à la vente en nue-propriété ? Oui, sa colonne « usufruit économique » donne un partage entre usufruit et nue-propriété souvent utilisé pour estimer une vente de nue-propriété avec réserve d'usufruit.
Organismes et services à contacter
- Barème Viager Daubry (bareme-viager.fr) : Site présenté comme officiel du barème : historique des éditions depuis 1995, contenu des tables et formules d'abonnement numérique pour les professionnels.
- Office du Viager : Réseau national d'experts du viager qui explique l'usage du barème Daubry et propose une estimation gratuite du bouquet et de la rente.
- Vita Pecunia : Cabinet spécialisé en viager à Paris et Lyon, avec juristes et actuaires, qui détaille le barème et propose simulations et calculateur pour professionnels.