Une rente viagère est constituée à titre onéreux lorsqu'elle est la contrepartie d'un bien ou d'un capital cédé par le bénéficiaire. L'article 1968 du Code civil vise trois cas : la remise d'une somme d'argent, d'une chose mobilière ou d'un immeuble. La vente en viager d'une maison en est l'exemple le plus connu, mais la rente versée par un assureur en échange d'une épargne relève de la même catégorie.
Cette qualification n'est pas qu'une affaire de vocabulaire. Elle commande la validité du contrat, qui doit comporter un aléa réel, les protections du vendeur, et surtout la fiscalité : seule une fraction de la rente est imposée, selon l'âge du bénéficiaire au premier versement. C'est l'un des régimes les plus favorables de l'impôt sur le revenu pour les retraités, à condition de bien l'appliquer.
Les principales rentes à titre onéreux
En immobilier, la rente est le prix, ou une partie du prix, d'une vente en viager occupé ou libre. Son montant résulte de la valeur du bien, de la décote d'occupation, du bouquet et de l'âge du vendeur, souvent calculé à l'aide du barème Daubry. En matière financière, ce sont les rentes issues de l'assurance-vie, du PEA, des contrats de rente immédiate ou des versements volontaires non déduits sur un plan d'épargne retraite.
Plus rarement, un commerçant cède son fonds de commerce, ou un particulier un portefeuille de titres, contre une rente. Le mécanisme est identique : la rente remplace le prix et s'éteint au décès du crédirentier, sauf réversion prévue.
La fraction imposable selon l'âge
L'article 158-6 du Code général des impôts fixe la part de la rente soumise à l'impôt. L'âge retenu est celui du crédirentier lors de l'entrée en jouissance de la rente, et la fraction ne change plus ensuite. Pour une rente sur deux têtes, c'est en principe l'âge du plus âgé qui compte. Le tableau applique la règle à une rente annuelle de 9 600 €.
| Âge au premier versement | Fraction imposable | Montant imposable sur 9 600 € | Prélèvements sociaux à 18,6 % |
|---|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 6 720 € | 1 250 € |
| 50 à 59 ans | 50 % | 4 800 € | 893 € |
| 60 à 69 ans | 40 % | 3 840 € | 714 € |
| 70 ans et plus | 30 % | 2 880 € | 536 € |
Les prélèvements sociaux en 2026
La fraction imposable supporte aussi les prélèvements sociaux, car ces rentes sont des revenus du capital. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG de 9,2 % à 10,6 %, ce qui porte le total à 18,6 % ; les rentes viagères à titre onéreux n'ont pas été exclues de cette hausse, contrairement aux revenus de l'assurance-vie ou des plans d'épargne logement.
Comparaison avec la rente à titre gratuit
Une même rente de 9 600 € reçue par donation ou legs serait imposable après un simple abattement de 10 %, soit environ 8 640 €. Le titre onéreux reflète l'idée qu'une partie de chaque versement rembourse un capital déjà taxé ou un bien cédé ; seule la part assimilée à un revenu est imposée.
Conséquences juridiques du titre onéreux
Le contrat doit être aléatoire. Il est privé d'effet si le crédirentier était déjà décédé au jour du contrat (article 1974) ou s'il est mort, dans les vingt jours, de la maladie dont il était atteint (article 1975). Le taux de la rente est fixé librement par les parties (article 1976), mais une rente dérisoire, inférieure par exemple aux revenus que le bien procure, peut faire disparaître l'aléa et entraîner la nullité.
Le crédirentier peut obtenir la résiliation si les sûretés promises ne sont pas fournies (article 1977), mais le simple défaut de paiement ne l'autorise pas à reprendre le bien sans clause résolutoire (article 1978). La rente ne peut pas être stipulée insaisissable, cette faculté étant réservée aux rentes gratuites par l'article 1981.
Déclarer correctement sa rente
Une rente versée par un assureur figure en général sur la déclaration préremplie. Celle payée par un acheteur particulier ne l'est presque jamais : c'est au vendeur de la reporter. Exemple : Odile, 72 ans à la signature de son viager à Rennes, a perçu 9 600 € en 2026 ; elle déclare le montant brut dans la case correspondant à son âge, et l'administration calcule elle-même la fraction de 30 %.
- Relever le total des rentes effectivement encaissées dans l'année, indexation comprise.
- Identifier l'âge du crédirentier lors du premier versement, indiqué dans l'acte ou le contrat.
- Reporter le montant brut dans la case dédiée aux rentes viagères à titre onéreux, de 1AW à 1DW selon l'âge.
- Ne pas appliquer soi-même la fraction : l'administration le fait automatiquement.
- Conserver l'acte et les relevés en cas de contrôle.
Le bouquet et les plus-values
Le bouquet n'est pas un revenu. Avec la valeur en capital de la rente, il forme le prix de cession pris en compte pour la plus-value immobilière, exonérée lorsqu'il s'agit de la résidence principale du vendeur. Pour une résidence secondaire, les abattements pour durée de détention s'appliquent.
Les rentes exclues du régime
Les rentes issues de versements déduits sur un PER sont imposées comme des pensions, avec l'abattement de 10 %. Seule la rente correspondant aux versements non déduits relève du régime fractionné. Il en va de même pour les rentes d'entreprise de type article 83, qui sont des pensions.
Erreurs et risques de requalification
- Déclarer la rente d'un viager avec l'abattement de 10 % des pensions, ce qui alourdit l'impôt.
- Appliquer la fraction de l'âge actuel au lieu de celle de l'âge au premier versement.
- Vendre en viager à un enfant à un prix très inférieur à la valeur : l'opération peut être requalifiée en donation déguisée, avec droits de donation et intérêts de retard.
- Oublier de déclarer la part de rente revalorisée chaque année.
- Ne pas signaler à l'administration le passage d'une rente sur deux têtes à une rente au seul survivant, alors que l'âge à retenir pour la réversion doit être vérifié.
Solutions pour optimiser une rente à titre onéreux
Différer le premier versement après 70 ans fait passer la fraction imposable à 30 %. Combiner un bouquet, souvent exonéré, et une rente modérée équilibre la charge fiscale. Pour une épargne financière, comparer sortie en capital et sortie en rente reste indispensable, car les frais de conversion peuvent annuler l'avantage fiscal.
Se faire accompagner
Le notaire vérifie l'aléa et la cohérence du prix. Un spécialiste du viager simule la rente selon l'âge, et un conseiller fiscal mesure l'effet sur la tranche marginale et les prestations sous condition de ressources.
Anticiper la transmission
La rente s'éteint au décès sans entrer dans la succession, ce qui réduit le patrimoine transmis. Une réversion ou une assurance décès permet de protéger le conjoint ou les enfants.
Questions fréquentes
Une rente de viager est-elle toujours à titre onéreux ? Oui, dès lors qu'elle est le prix de la vente. Elle peut néanmoins être requalifiée en libéralité si le prix est dérisoire ou si l'aléa fait défaut.
La fraction imposable change-t-elle avec l'âge ? Non. Elle est figée à l'entrée en jouissance : une rente commencée à 68 ans reste imposée à 40 % toute la vie.
Les prélèvements sociaux portent-ils sur toute la rente ? Non, uniquement sur la fraction imposable, au taux global de 18,6 % pour les rentes perçues en 2026.
L'acheteur peut-il déduire la rente de ses revenus ? Non pour un particulier qui achète sa résidence ou un bien de placement en direct ; la rente constitue le prix d'acquisition.
Un non-résident est-il imposé en France sur sa rente de viager ? La rente versée par un débiteur établi en France peut l'être, sous réserve de la convention fiscale applicable, avec un régime social propre aux affiliés à un autre État européen.
Organismes et services à contacter
- La finance pour tous (IEFP) – fiscalité de la rente viagère : Institut pour l'éducation financière du public : fractions imposables par âge et prélèvements sociaux applicables depuis 2026 aux rentes à titre onéreux.
- Renée Costes Viager – communiqué sur l'impôt des rentes viagères : Le spécialiste du viager explique comment déclarer une rente de viager, les cases 1AW à 1DW et le traitement fiscal du bouquet.