La vente à terme est une vente immobilière dont le prix est payé en partie comptant, puis par mensualités pendant une durée fixée d'avance, souvent dix à vingt ans. Contrairement au viager, rien ne dépend de la durée de vie du vendeur : s'il décède avant le terme, ses héritiers perçoivent les mensualités restantes jusqu'à la dernière échéance.
Elle se pratique libre, l'acheteur prenant possession dès la signature, ou occupée, le vendeur restant chez lui pendant une période définie ou à vie. Le vendeur joue en quelque sorte le rôle du banquier : il fait crédit à l'acheteur. Cette formule séduit les vendeurs qui veulent un prix certain et les acquéreurs qui n'obtiennent pas de prêt classique.
Vente à terme, viager : en quoi les deux formules diffèrent
Les deux contrats partagent un bouquet et des versements périodiques, mais leur logique s'oppose. Le viager est aléatoire, la vente à terme est un contrat certain : le prix total est connu dès l'acte. Cette différence emporte des conséquences juridiques et fiscales majeures, résumées ci-dessous.
| Critère | Viager occupé | Vente à terme libre | Vente à terme occupée |
|---|---|---|---|
| Prix total | Inconnu, dépend de la durée de vie | Fixé dans l'acte | Fixé dans l'acte, décote d'occupation déduite |
| Décès du vendeur | La rente s'arrête | Mensualités versées aux héritiers | Mensualités versées aux héritiers |
| Occupation | Vendeur à vie | Acheteur dès la signature | Vendeur pour une durée convenue ou à vie |
| Fiscalité des versements chez le vendeur | Rente imposable en partie (article 158-6 du CGI) | Prix, non imposable comme revenu | Prix, non imposable comme revenu |
| Rescision pour lésion | En principe exclue | Possible si prix inférieur aux 5/12 de la valeur | Possible dans les mêmes conditions |
Pourquoi les mensualités ne sont pas un revenu imposable
Dans une vente à terme, chaque mensualité est une fraction du prix et non une rente. Elle échappe donc à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Seule la plus-value éventuelle est taxée, calculée lors de la vente sur le prix total ; elle est exonérée pour une résidence principale et, pour les autres biens, au bout de trente ans de détention.
Ce que la lésion change pour le vendeur
Parce que le prix est certain, le vendeur lésé de plus de sept douzièmes peut demander la rescision de la vente dans les deux ans (articles 1674 et 1676 du Code civil). Autrement dit, un prix inférieur à environ 42 % de la valeur du bien est contestable. Cette protection n'existe pratiquement pas en viager.
Le point d'attention pour les aides sociales
Bouquet et mensualités entrent dans l'appréciation des ressources pour certaines prestations, comme l'allocation de solidarité aux personnes âgées. Avant de signer, un vendeur modeste a intérêt à faire simuler l'effet de la vente sur ses droits, en particulier s'il perçoit l'ASPA, récupérable sur la succession.
Calculer une vente à terme : deux exemples chiffrés
Le calcul est arithmétique, ce qui le rend lisible pour les deux parties. Le notaire part de la valeur vénale, retire le bouquet et répartit le solde sur le nombre de mois convenu ; une indexation annuelle peut s'y ajouter.
Vente à terme libre d'un appartement de 240 000 €
Claire, 68 ans, part s'installer près de sa fille et vend son appartement 240 000 € à un jeune couple. Bouquet : 60 000 €. Le solde de 180 000 € est payé sur quinze ans, soit 180 mensualités de 1 000 €, indexées chaque année. Les acquéreurs emménagent immédiatement et paient taxe foncière et charges.
Vente à terme occupée par un vendeur de 75 ans
Paul, 75 ans, garde un droit d'usage et d'habitation à vie sur sa maison de 240 000 €. Selon l'article 669 du CGI, l'usufruit vaut 30 % à cet âge et le droit d'usage 60 % de l'usufruit, soit 18 % : la décote fiscale atteint 43 200 €. Prix retenu : 196 800 €, dont 50 000 € comptant et 146 800 € sur douze ans, soit environ 1 019 € par mois.
Barème fiscal, valeur locative ou barème Daubry ?
Le barème de l'article 669 donne une référence simple, mais les praticiens utilisent aussi la valeur locative du bien ou le barème Daubry pour évaluer l'occupation. Les écarts peuvent être sensibles : comparer deux méthodes avant de fixer le prix évite une décote trop forte au détriment du vendeur.
La vente à terme convient surtout au vendeur qui veut transmettre un prix certain à ses héritiers, ou qui ne souhaite pas parier sur sa longévité. Celui qui recherche avant tout un revenu jusqu'à la fin de sa vie, quelle qu'en soit la durée, trouvera plutôt son compte dans un viager. Entre les deux, certains combinent un bouquet élevé et une vente à terme courte pour financer un départ en résidence services.
Sécuriser le paiement sur dix ou vingt ans
Le vendeur fait crédit à l'acheteur pendant de longues années ; il doit donc être garanti. Le notaire inscrit l'hypothèque légale spéciale du vendeur, qui le place au premier rang sur le bien, et insère une clause résolutoire permettant d'anéantir la vente en cas d'impayé, les sommes déjà versées pouvant rester acquises selon l'acte.
Les étapes d'une vente à terme réussie
- Faire estimer le bien et choisir entre vente libre et occupée.
- Fixer avec l'acheteur le bouquet, la durée et l'indice de révision, par exemple l'indice du coût de la construction.
- Vérifier la solvabilité de l'acheteur sur toute la durée : revenus, épargne, assurance décès.
- Prévoir dans l'acte la garantie hypothécaire, la clause résolutoire et la faculté de remboursement anticipé.
- En vente occupée, préciser la durée d'occupation et la majoration en cas de départ anticipé, souvent proche de 20 %.
- Signer l'acte authentique et mettre en place un prélèvement ou un virement permanent.
Erreurs fréquentes et refus à éviter
- Accepter un acheteur fragile : une vente à terme sur quinze ans exige des revenus stables ; demandez avis d'imposition et justificatifs.
- Oublier l'indexation : sans révision, 1 000 € de 2026 vaudront nettement moins en fin de contrat.
- Négliger le décès de l'acheteur : ses héritiers reprennent la dette ; une assurance décès les protège et vous protège.
- Confondre avec la location-accession : dans la vente à terme, la propriété est transférée dès la signature.
Questions fréquentes
L'acheteur peut-il rembourser plus tôt ? Oui si l'acte le prévoit, en versant le solde restant ; c'est un atout pour celui qui revend ou obtient plus tard un prêt.
Faut-il payer des intérêts ? Ce n'est pas obligatoire. Les parties peuvent stipuler un intérêt ou se contenter d'une indexation ; à défaut, le crédit est consenti sans frais.
Les frais de notaire sont-ils plus élevés ? Non, ils sont calculés sur le prix ; en vente occupée, ce prix intègre la décote, ce qui les réduit.
Peut-on vendre à terme à son enfant ? Oui. La vente à terme n'entre pas dans le champ de l'article 918, qui vise les ventes à rente viagère ou à fonds perdu, mais le prix doit rester sérieux et réellement payé.
Organismes et services à contacter
- Office du Viager : Réseau d'agences spécialisées qui accompagne les ventes à terme libres ou occupées, durées de cinq à quinze ans, avec annonces de biens disponibles.
- Vita Pecunia : Cabinet spécialisé en viager et vente à terme qui calcule comptant, décote d'occupation et mensualités sur dix à vingt ans pour vendeurs et acquéreurs.
- Viagimmo : Réseau d'agences dédiées au viager et à la vente à terme, qui détaille garanties, indexation et usages intrafamiliaux de ce mode de vente.