Vendre en viager un bien encore financé à crédit

Un bien encore grevé d'un prêt immobilier peut être vendu en viager. Le jour de l'acte, le notaire prélève sur le bouquet le capital restant dû, les intérêts courus et l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé, règle la banque, fait radier la garantie, puis remet le solde au vendeur. Celui-ci reste dans les lieux et perçoit une rente.

Cette situation concerne surtout des propriétaires qui ont acheté ou fait des travaux tardivement, après un divorce, une préretraite ou une perte d'emploi. Entre 60 et 67 ans, la mensualité du prêt devient difficile à tenir avec une pension. Plutôt que d'attendre le premier impayé et la déchéance du terme, le viager permet de solder le crédit à froid, en choisissant son calendrier.

Ce que la banque prêteuse doit vous communiquer

Demandez par écrit un décompte de remboursement anticipé total, arrêté à une date proche de la signature prévue. Il détaille le capital, les intérêts du mois en cours, l'indemnité contractuelle et les frais éventuels. Le notaire en a besoin pour calculer le bouquet minimal. Un décompte périmé oblige à reporter l'acte, ce qui retarde le versement des fonds.

L'indemnité de remboursement anticipé, souvent surestimée

Pour un prêt immobilier, l'indemnité ne peut dépasser ni six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant remboursement. Sur 96 000 € empruntés à 2 %, six mois d'intérêts représentent environ 960 € : c'est ce plafond qui s'applique. Certains contrats n'en prévoient aucune ; relisez l'offre de prêt.

Cas où l'indemnité n'est pas due

Pour les prêts signés depuis le 1er juillet 1999, aucune indemnité n'est exigible lorsque la vente fait suite à une mutation professionnelle, à une cessation forcée d'activité ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint. Si votre vente en viager est la conséquence directe d'un licenciement suivi d'une préretraite, rassemblez les justificatifs et présentez-les à la banque avant l'acte.

Garanties à lever chez le notaire

• Hypothèque conventionnelle : un acte de mainlevée est nécessaire, avec des frais à la charge du vendeur.
• Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers depuis le 1er janvier 2022 : même formalité.
• Cautionnement par un organisme comme Crédit Logement : aucune inscription à radier, la caution s'éteint avec le remboursement.
• Prêt arrivé à sa dernière échéance depuis plus d'un an : l'inscription a cessé de produire effet et la mainlevée devient inutile.

Exemple : 96 000 € restant dus sur une maison de 260 000 €

Monsieur et Madame B. ont 64 et 66 ans. Leur mensualité de 820 € court encore sur onze ans, alors que leurs deux pensions totalisent 2 600 €. Leur maison près de Toulouse vaut 260 000 € libre. Comme ils sont relativement jeunes, la décote d'occupation est forte : le barème Daubry et l'espérance de vie sur deux têtes ramènent la valeur occupée vers 135 000 €.

Le couple passe d'une charge de 820 € à une rente perçue de 130 €, soit près de 950 € de marge mensuelle retrouvée. Le budget redevient tenable sans aucune aide. La rente étant modeste, ils peuvent aussi négocier un bouquet plus élevé et une rente plus faible : c'est la dette qu'il faut éteindre en priorité, pas le revenu futur qu'il faut maximiser.

Assurance emprunteur : la vérifier avant de vendre

Si les difficultés viennent d'une invalidité, d'une incapacité de travail ou d'une perte d'emploi couverte, l'assureur du prêt peut prendre en charge tout ou partie des échéances. Relisez la notice et déclarez le sinistre avant toute décision. Une prise en charge peut rendre le viager inutile, ou au contraire vous permettre de vendre sans pression, à meilleur prix.

Démarches dans l'ordre

1. Appeler le conseiller bancaire pour demander un report ou un allongement, puis noter la réponse.
2. Consulter l'ADIL de votre département sur les aides d'Action Logement et les dispositifs locaux.
3. Faire réaliser deux estimations viagères en signalant d'emblée le capital restant dû.
4. Obtenir le décompte de remboursement anticipé et le transmettre au notaire.
5. Signer un compromis prévoyant un bouquet au moins égal au décompte majoré des frais.
6. Continuer à payer les échéances jusqu'à l'acte pour éviter tout incident.
7. Après l'acte, conserver l'attestation de remboursement total et la copie de la mainlevée.

Imposition des sommes perçues

Le bouquet est un prix de vente : il n'est pas imposable, et la plus-value sur la résidence principale est exonérée. La rente est imposée sur 40 % de son montant pour un premier versement entre 60 et 69 ans, puis 30 % au-delà, selon l'article 158-6 du CGI. Pour un viager sur deux têtes, l'âge retenu est celui du plus âgé des crédirentiers.

Erreurs à éviter quand un prêt court encore

• Attendre la déchéance du terme : la banque exige alors la totalité, majorée de pénalités, et peut engager une saisie.
• Arrêter de payer en pensant que la vente est acquise : un compromis n'est pas un acte définitif.
• Oublier un second prêt garanti par la même maison, par exemple un prêt travaux.
• Négocier la rente avant le bouquet, alors que le bouquet conditionne la mainlevée.
• Céder un bien dont la valeur occupée ne couvre pas la dette : aucun acheteur ne pourra signer.

Si le viager ne couvre pas le prêt

Quand la décote d'occupation est trop forte, une vente de la nue-propriété à un investisseur institutionnel peut dégager un capital plus élevé, sans rente. Une renégociation ou un rachat du prêt par un autre établissement reste envisageable si le taux est nettement supérieur au marché. En dernier recours, la commission de surendettement peut étaler le prêt au-delà de sept ans pour préserver la résidence principale.

Les salariés encore en activité dans une entreprise privée non agricole de plus de dix salariés peuvent aussi solliciter Action Logement : selon l'ANIL, un prêt sans intérêt allant jusqu'à 18 000 € peut couvrir des échéances lorsque les ressources ont chuté d'au moins 25 %. Cette aide fait gagner du temps pour vendre au bon prix.

Questions fréquentes sur le viager et le prêt en cours

La banque doit-elle donner son accord à la vente ? Non, le remboursement total éteint son droit. Elle ne peut s'opposer qu'à une vente qui ne la rembourserait pas intégralement.

Peut-on garder le prêt et vendre en viager ? En pratique non : l'acheteur exige un bien libre de toute hypothèque, et la garantie suit le bien.

Combien de temps prend la mainlevée ? Le notaire la rédige après remboursement ; sa publication au service de la publicité foncière intervient ensuite, sans bloquer le versement du solde.

Et si je suis déjà en retard de deux échéances ? Payez si possible les arriérés, prévenez la banque du projet de vente et demandez un délai écrit. Un premier impayé n'empêche pas de vendre, une procédure avancée complique tout.