Une rente viagère immobilière survit à la mort de l'acheteur mais s'éteint avec celle du vendeur. Si le crédirentier décède, le débirentier devient pleinement propriétaire, libre de toute charge. Si c'est le débirentier qui décède le premier, ses héritiers recueillent le bien et l'obligation de continuer à payer la rente jusqu'au décès du vendeur.
Ce déséquilibre apparent explique la plupart des questions posées aux notaires : faut-il accepter une succession qui contient un viager en cours, comment évaluer le bien et la dette, que se passe-t-il si les héritiers ne veulent pas payer ? Les réponses dépendent beaucoup des clauses prévues lors de la vente, d'où l'intérêt de les anticiper dès la signature.
Deux décès possibles, deux successions différentes
Le contrat ne produit pas les mêmes effets selon l'ordre des décès. Le tableau résume la situation de chaque famille, en supposant une vente occupée avec bouquet et rente mensuelle.
| Premier décès | Sort du logement | Sort de la rente | Ce que la famille doit faire |
|---|---|---|---|
| Vendeur (crédirentier) | L'acheteur en retrouve la jouissance | Éteinte, prorata éventuel du dernier terme | Libérer le logement, déclarer le reliquat du bouquet |
| Acheteur (débirentier) | Entre dans la succession de l'acheteur, toujours occupé | Due par les héritiers de l'acheteur | Choisir d'accepter ou de renoncer, organiser les paiements |
| Les deux, à court intervalle | Revient aux héritiers de l'acheteur, libre | Arrérages éventuels dus à la succession du vendeur | Régler les comptes entre les deux successions |
Côté vendeur, la succession est simple : le logement n'y figure plus, et seuls le reliquat du bouquet, les rentes épargnées et d'éventuels arrérages impayés y entrent. Les rentes perçues pendant l'année du décès restent à déclarer à l'impôt sur le revenu par les héritiers, au nom du défunt. Le véritable enjeu successoral se situe donc presque toujours du côté de l'acheteur, dont la famille hérite à la fois d'un actif et d'une charge.
Quand l'acheteur décède le premier
La dette de rente se transmet comme n'importe quelle dette du défunt. Les héritiers ont trois options : accepter purement et simplement, accepter à concurrence de l'actif net pour ne répondre des dettes que dans la limite des biens reçus, ou renoncer. Ce choix doit être pesé, car le bien n'est souvent pas encore disponible.
Comment le notaire évalue le bien et la dette
Le logement est évalué occupé, c'est-à-dire décoté du droit d'usage et d'habitation du vendeur. La rente restant à servir constitue en principe un passif de la succession, chiffré en capital selon l'âge du crédirentier, souvent à l'aide du barème Daubry ou de tables d'espérance de vie. L'actif net taxable tient compte de ces deux valeurs.
Exemple : la succession de Marc, débirentier à 60 ans
Marc avait acheté en viager occupé un appartement libre estimé 240 000 € à une vendeuse aujourd'hui âgée de 82 ans, contre 700 € par mois. À son décès, le bien vaut environ 150 000 € occupé ; la rente restante, capitalisée par le notaire, vient en déduction. Ses deux enfants reçoivent donc une valeur nette modérée, assortie d'une charge annuelle de 8 400 €, indexée.
Les héritiers de l'acheteur doivent-ils tous payer ?
Sans clause particulière, une dette se divise entre les héritiers selon leurs parts. Les actes de viager prévoient presque toujours une clause de solidarité et d'indivisibilité : le vendeur peut alors réclamer la totalité de la rente à n'importe lequel des héritiers. Un héritier qui paie seul se retourne ensuite contre les autres pour leur part.
Ce qu'il advient en cas de refus de payer
Si les paiements cessent, le vendeur peut mettre en œuvre la clause résolutoire. La vente est alors anéantie, le bien lui revient, et les sommes versées depuis l'origine, bouquet compris, restent généralement acquises à titre d'indemnité selon les termes de l'acte. Pour la famille de l'acheteur, c'est la pire issue : tout l'effort financier est perdu.
Revendre plutôt que subir
Lorsqu'aucun héritier ne peut assumer la rente, mieux vaut revendre rapidement le bien occupé à un investisseur, qui reprend la rente à son compte. Le prix tient compte de l'âge du vendeur et du montant restant à verser. Une agence spécialisée peut trouver preneur en quelques mois, à condition d'agir avant tout impayé. Le prix obtenu sert d'abord à solder les arrérages, puis revient aux héritiers. Cette sortie préserve une partie de la valeur accumulée par le défunt, ce que la résolution du contrat ferait disparaître entièrement.
Les assurances qui changent tout
Une assurance décès souscrite par l'acheteur au profit de ses héritiers, ou une garantie de paiement de rente, permet de continuer à payer sans puiser dans le patrimoine familial. Elle se met en place idéalement au moment de l'achat, quand l'âge et la santé de l'acheteur la rendent encore abordable.
Démarches du notaire de la succession de l'acheteur
- Recenser l'acte de viager, les rentes payées et les éventuels arriérés.
- Faire évaluer le logement occupé et capitaliser la rente restant due.
- Informer le crédirentier du décès et lui communiquer les coordonnées de l'étude.
- Présenter aux héritiers les options : acceptation, acceptation à concurrence de l'actif net, renonciation.
- Mettre en place un virement de rente au nom de l'indivision ou de l'héritier attributaire.
- Déposer la déclaration de succession dans les six mois du décès.
Erreurs qui coûtent cher aux familles
- Suspendre la rente pendant le règlement : le crédirentier n'a pas à attendre la fin de la succession ; un impayé ouvre la voie à la résolution.
- Accepter sans mesurer la charge : une vendeuse de 82 ans peut vivre encore quinze ans.
- Négliger la fiscalité du vendeur : la rente reste imposable chez le crédirentier selon l'article 158-6 du CGI, avec 30 % imposables à partir de 70 ans.
- Laisser s'installer un conflit : quand les héritiers ne s'accordent pas sur la revente, la médiation évite que l'indivision bloque tout.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il refuser le changement de débirentier ? Non, les héritiers succèdent de plein droit à l'obligation. Il peut seulement exiger le paiement intégral et, à défaut, invoquer la clause résolutoire.
Les héritiers de l'acheteur paient-ils des droits sur le bien ? Oui, sur la valeur nette transmise, après déduction de la rente restant due et des abattements, par exemple 100 000 € par enfant.
Peut-on renoncer à la succession pour échapper à la rente ? Oui. L'héritier renonçant ne doit rien, mais il perd aussi le bien. Si tous les héritiers renoncent, la succession devient vacante et le vendeur, faute de paiement, peut faire jouer la clause résolutoire pour reprendre son logement.
Le conjoint survivant de l'acheteur continue-t-il à payer ? S'il était coacquéreur, il reste tenu pour sa part, souvent solidairement. Sinon, il n'est concerné qu'en qualité d'héritier.
Combien de temps les héritiers ont-ils pour se décider ? Ils disposent de quatre mois avant de pouvoir être sommés de prendre parti, et de dix ans au plus pour opter. Pendant ce délai, la rente reste exigible : il faut donc organiser les paiements dès le décès, quitte à les imputer ensuite sur la succession.
La rente est-elle déductible des revenus des héritiers ? Non, une rente viagère versée en contrepartie d'un bien est un prix d'acquisition et non une charge déductible.
Organismes et services à contacter
- Auguste Patrimoine : Cabinet de gestion de patrimoine qui détaille le calcul des droits de succession, la déduction du passif et les abattements, avec bilan gratuit pour les héritiers.
- FENAMEF, Fédération nationale de la médiation et des espaces familiaux : Annuaire par région des services de médiation familiale membres, utile lorsque des héritiers indivisaires ne s'accordent pas sur la poursuite ou la revente d'un viager.