Ce qui se passe au décès du crédirentier, pour l'acheteur comme pour la famille

Au décès du vendeur, la rente viagère s'éteint : l'acheteur cesse de payer et devient pleinement propriétaire, sans formalité de transfert puisque la propriété lui appartenait déjà depuis la signature. Seule exception courante, le viager sur deux têtes : la rente continue alors au profit du survivant, selon le taux de réversion prévu à l'acte.

Pour l'acheteur, c'est l'aboutissement du contrat ; pour les héritiers du vendeur, c'est souvent une découverte. Ils n'héritent pas du bien vendu, mais ils ont des droits et des démarches à accomplir : solde des derniers arrérages, libération du logement en viager occupé, éventuelle contestation si le décès est survenu très peu de temps après la vente.

Ce qui s'arrête et ce qui reste dû

Le droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit que s'était réservé le vendeur prend fin avec lui. L'obligation de payer s'interrompt également. Mais le dernier terme pose une question précise, réglée par l'article 1980 du Code civil : la rente n'est acquise que proportionnellement au nombre de jours vécus, sauf si l'acte prévoit un paiement d'avance, auquel cas le terme échu le jour prévu reste acquis en totalité.

Exemple : Mme Lefort, 87 ans, percevait à Lyon une rente de 1 100 € payable à terme échu. Elle décède le 20 d'un mois de 30 jours. Ses héritiers peuvent réclamer 20/30 de la mensualité, soit environ 733 €. Si l'acte avait prévu un paiement d'avance le 1er du mois, les 1 100 € versés ce jour-là leur restent intégralement acquis.

Calendrier après le décès

Les délais de libération sont fixés par l'acte ; ceux indiqués ici reflètent des pratiques fréquentes, à vérifier dans chaque contrat.

Les démarches de l'acheteur

L'acquéreur doit obtenir un acte de décès, arrêter son ordre de virement et vérifier l'absence de réversion. Il organise avec les héritiers la remise des clés et un état des lieux, puisque l'entretien courant incombait au vendeur occupant. Il demande ensuite au notaire la mainlevée de l'hypothèque légale spéciale, devenue sans objet.

1. Se procurer une copie intégrale de l'acte de décès auprès de la mairie.
2. Suspendre le virement et calculer le dernier terme selon l'article 1980.
3. Vérifier dans l'acte l'existence d'une réversion et le délai de libération des lieux.
4. Convenir d'une date de remise des clés et d'un état des lieux contradictoire.
5. Faire radier l'hypothèque du vendeur et mettre à jour assurance et abonnements.

Le cas du viager sur deux têtes

Si deux époux avaient vendu ensemble avec réversion à 100 %, le premier décès ne change ni le montant de la rente ni l'occupation. La réversion entre époux ou partenaires de Pacs ne supporte pas de droits de succession, ceux-ci étant exonérés entre eux. Seul le second décès libère le bien et éteint la rente.

Décès rapide : quand la vente peut être annulée

Le viager est un contrat aléatoire : chacun prend le risque d'une durée de vie inconnue. Le Code civil prive d'effet la rente constituée sur la tête d'une personne déjà morte au jour du contrat (article 1974) ou atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la signature (article 1975). Dans ces cas, la vente est anéantie et le bien revient dans la succession.

Au-delà de vingt jours, l'annulation reste possible si l'aléa faisait défaut, par exemple lorsque l'acheteur connaissait la maladie grave du vendeur. La Cour de cassation exige que l'aléa existe au jour de la conclusion (3e civ., 4 juillet 2007, n° 06-14.122) et a retenu l'absence d'aléa lorsque l'acquéreur connaissait l'état de santé du vendeur (3e civ., 2 février 2000, n° 98-10.714).

Les autres droits des héritiers du vendeur

Les héritiers recueillent les arrérages échus et impayés, le mobilier, et tout le reste du patrimoine. Ils peuvent également contester une vente consentie à un prix dérisoire, qui pourrait être requalifiée en donation déguisée. Si l'acheteur était lui-même un héritier en ligne directe, l'article 918 du Code civil impute la valeur du bien sur la quotité disponible, sauf consentement des autres héritiers à l'acte.

Ce que les héritiers ne peuvent pas obtenir

Ils ne peuvent pas reprendre le bien au motif que l'acheteur a fait une bonne affaire. Un décès survenu deux ans après la vente, sans maladie connue, réalise simplement l'aléa accepté par les deux parties. Le bouquet et les rentes perçus par le défunt font partie de sa succession s'ils n'ont pas été dépensés.

Fiscalité de la succession

Le bien vendu ne figure pas dans la déclaration de succession du vendeur, puisqu'il ne lui appartenait plus. En revanche, l'épargne constituée avec le bouquet et les rentes y entre normalement, avec les abattements habituels selon le lien de parenté.

Erreurs fréquentes après le décès du crédirentier

• Continuer à payer par virement automatique pendant plusieurs mois : l'acheteur doit ensuite réclamer le trop-versé aux héritiers.
• Pour les héritiers, vider le logement en emportant des équipements fixes qui appartiennent à l'acheteur.
• Pour l'acheteur, changer les serrures avant l'expiration du délai de libération prévu.
• Engager une action en nullité sans élément médical, ce qui expose à des frais sans chance sérieuse.
• Oublier la réversion stipulée au profit du conjoint et cesser de payer à tort.

Solutions en cas de désaccord

Le notaire chargé de la succession est souvent le meilleur médiateur entre l'acheteur et la famille. Si le différend porte sur l'acte rédigé par un notaire, le Médiateur du notariat peut être saisi gratuitement par un consommateur.

Une assurance pour les frais de procédure

Certaines garanties de protection juridique couvrent les litiges en matière de successions et de donations. Elles peuvent financer un avocat lorsque les héritiers envisagent une action fondée sur l'absence d'aléa.

Anticiper dès la vente

Le vendeur peut prévoir dans l'acte un délai de libération réaliste, la liste des équipements laissés sur place et, s'il souhaite avantager un proche, une réversion ou un capital versé par une assurance décès plutôt que de compter sur le bien.

Questions fréquentes

Les héritiers doivent-ils rembourser les rentes versées après le décès ? Oui, tout versement postérieur au décès, au-delà du prorata acquis, est indu et doit être restitué à l'acheteur.

Combien de temps la famille a-t-elle pour vider le logement ? Le délai figure dans l'acte. À défaut, il faut s'entendre avec l'acheteur ; un délai de deux à trois mois est fréquent.

La vente est-elle nulle si le vendeur meurt d'un accident peu après ? Non. L'article 1975 vise la maladie dont la personne était atteinte au jour du contrat, pas un accident imprévisible.

L'acheteur doit-il payer des droits au décès du vendeur ? Non, il est propriétaire depuis l'acte. Il n'y a ni droits de mutation ni nouvelle vente, seulement la radiation de l'hypothèque.

Qui paie la taxe foncière l'année du décès ? Celui qui en était redevable au 1er janvier selon l'acte : l'acheteur en cas de droit d'usage et d'habitation, le vendeur s'il s'était réservé l'usufruit.