Propriétaire surendetté : le viager occupé comme porte de sortie

Un propriétaire surendetté peut vendre son logement en viager occupé : il encaisse un bouquet qui solde tout ou partie de ses créanciers, reçoit ensuite une rente mensuelle et continue d'habiter chez lui. Cette vente peut se faire avant tout dossier, ou s'articuler avec la procédure gratuite de la commission de surendettement de la Banque de France.

Posséder sa résidence principale n'interdit pas de déposer un dossier. L'article L711-1 du Code de la consommation fait comparer l'ensemble des dettes aux revenus et au patrimoine, maison comprise. Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 9 juin 2022 (2e civ., n° 19-26.230), la commission ou le juge peuvent subordonner les mesures à la vente du bien. Autant choisir soi-même la forme de cette vente.

Pourquoi la commission s'intéresse d'abord à votre maison

Un plan de surendettement dure en principe sept ans au plus. L'article L733-3 autorise un étalement plus long lorsqu'il permet d'éviter la vente de la résidence principale, mais encore faut-il que les revenus suivent. Lorsque la retraite ne couvre ni les mensualités ni la vie courante, la commission constate que le patrimoine immobilier dort pendant que les dettes grossissent, et elle oriente vers une cession.

Une vente classique oblige à déménager, à payer un loyer et souvent à quitter son quartier. Le viager occupé répond à la même exigence de la commission, transformer la pierre en argent, tout en conservant le toit. C'est l'argument à présenter dès le premier rendez-vous : vous proposez vous-même une réalisation d'actif, sans perdre votre logement.

Ce que la recevabilité change pour vos créanciers

Dès que le dossier est déclaré recevable, l'article L722-2 suspend les procédures d'exécution engagées contre vos biens, à l'exception des dettes alimentaires. Si une adjudication est déjà fixée, l'article L722-4 impose une décision du juge de la saisie, saisi par la commission pour des causes graves et justifiées. Vous ne pouvez plus souscrire de nouveau crédit, et la procédure s'accompagne d'une inscription au FICP.

Délais à connaître après le dépôt

La commission dispose de trois mois pour se prononcer sur la recevabilité et sur l'orientation du dossier. Une décision défavorable se conteste devant le juge des contentieux de la protection dans un délai court, en pratique quinze jours à compter de la notification. Ensuite viennent soit un plan conventionnel négocié, soit des mesures imposées, soit un rétablissement personnel si la situation est irrémédiablement compromise.

Durées d'inscription au FICP selon l'issue

• Plan conventionnel ou mesures imposées : sept ans au plus, avec radiation anticipée après cinq ans sans incident de paiement.
• Rétablissement personnel : cinq ans à compter de l'homologation ou de la clôture.
• Incident de crédit hors procédure : cinq ans maximum, avec radiation dès que le prêteur déclare le paiement intégral.

Articuler la vente en viager avec le dossier Banque de France

Deux chemins existent. Si le bouquet suffit à rembourser toutes les dettes exigibles, vendre avant de déposer évite la procédure, le fichage de sept ans et la contrainte d'un plan. Si les dettes dépassent ce que le viager peut libérer, le dossier vient d'abord, et la vente s'inscrit dans les mesures proposées par la commission, qui pourra effacer ou rééchelonner le reliquat.

Pendant la procédure, céder un bien hors gestion courante suppose l'accord de la commission ou du juge. Une vente conclue en cachette peut faire perdre le bénéfice du dossier pour mauvaise foi. Prévenez votre gestionnaire Banque de France dès la première estimation, transmettez le compromis avant signature et demandez que la répartition du bouquet entre créanciers figure dans le plan.

Exemple chiffré : 92 000 € de dettes et une maison de 230 000 €

Madame R., 74 ans, veuve, perçoit 1 450 € de pension. Elle doit 61 000 € de crédits renouvelables et personnels, 24 000 € de solde de prêt immobilier et 7 000 € d'impôts et de charges en retard. Sa maison vaut 230 000 € libre. Le tableau reprend un montage réaliste, dont les montants exacts dépendent de l'expertise et du barème Daubry appliqué par l'agence.

Après la signature, Madame R. n'a plus aucune mensualité de crédit. Son budget passe de 1 450 € de pension grevée de 1 100 € de remboursements à 1 450 € libres, plus la rente. Le dossier de surendettement devient inutile, et le prêteur doit déclarer le paiement intégral pour lever l'inscription au FICP.

Impôts sur le bouquet et sur la rente

Le bouquet est une partie du prix : il n'entre pas dans le revenu imposable, et la plus-value sur la résidence principale est exonérée. La rente suit le régime des rentes à titre onéreux de l'article 158-6 du CGI : à 70 ans ou plus lors de l'entrée en jouissance, seuls 30 % sont imposables. Sur 3 600 € annuels, 1 080 € sont déclarés, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux.

Étapes à suivre, du premier appel à l'acte

1. Rassembler les trois derniers relevés, les tableaux d'amortissement, les relances et le dernier avis d'imposition.
2. Prendre rendez-vous avec un Point conseil budget ou une association Crésus pour chiffrer la dette réellement exigible.
3. Demander deux études viagères gratuites et comparer valeur occupée, bouquet et rente proposés.
4. Décider, avec le conseiller budgétaire, de vendre avant tout dossier ou de déposer d'abord à la Banque de France.
5. En cas de dossier en cours, transmettre l'offre au gestionnaire et obtenir l'accord écrit avant de signer.
6. Faire inscrire au compromis l'état des créances à rembourser et le montant minimal du bouquet.
7. Laisser le notaire régler les créanciers, obtenir la mainlevée des hypothèques et vous verser le solde.

Refus et erreurs qui ruinent un viager de sortie de crise

• Signer un bouquet inférieur aux dettes garanties par hypothèque : la banque refuse la mainlevée et la vente bloque.
• Privilégier une rente élevée au détriment du bouquet, alors que ce sont les créances exigibles qu'il faut éteindre.
• Payer un intermédiaire pour monter le dossier de surendettement : la procédure est gratuite et ce type de contrat est nul.
• Oublier un indivisaire ou un ex-conjoint co-emprunteur, dont la signature est indispensable chez le notaire.
• Taire une dette à la commission : l'omission peut être qualifiée de mauvaise foi et faire tomber le dossier.

Solutions de repli quand le viager ne suffit pas

Si la valeur occupée ne couvre pas les dettes, la vente libre suivie d'une location reste possible, de même que la vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit. La vente à réméré, encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, laisse au plus cinq ans pour racheter, mais coûte cher. Enfin, la commission peut réduire le solde d'un prêt immobilier après la vente, en application de l'article L733-4.

Questions fréquentes des propriétaires surendettés

La commission peut-elle m'obliger à vendre ma maison ? Elle ne peut pas signer à votre place, mais elle peut conditionner les mesures à la vente. Proposer un viager occupé montre votre bonne volonté et vous laisse dans les lieux.

Peut-on vendre en viager pendant un plan de redressement ? Oui, avec l'accord de la commission ou du juge. Le bouquet sert alors à rembourser par anticipation, et le plan est révisé.

Mes créanciers peuvent-ils saisir la rente ? La rente est un revenu : les règles de saisie sur revenus s'appliquent si des dettes subsistent. D'où l'intérêt d'éteindre toutes les créances avec le bouquet.

Faut-il rembourser le FICP avant de vendre ? Non, l'acheteur ne demande aucun crédit en votre nom. Le fichage ne fait pas obstacle à la vente, il disparaît ensuite selon la règle propre à chaque inscription.

Qui m'aide gratuitement à monter le dossier ? Les Points conseil budget labellisés par l'État, les associations Crésus et les travailleurs sociaux du département accompagnent sans frais, du dépôt jusqu'au suivi du plan.