Pour un veuf ou une veuve, vendre en viager consiste à céder le logement familial en conservant le droit d'y vivre, contre un bouquet et une rente à vie. Tout dépend cependant de ce que le conjoint survivant détient réellement sur la maison après le décès : la pleine propriété lui laisse les mains libres, l'usufruit impose d'associer les enfants à la décision.
Le besoin est souvent brutal. Avec une pension en moins, les charges fixes, la taxe foncière et l'entretien restent identiques. La réversion n'en compense qu'une partie et arrive parfois après plusieurs mois. Il est pourtant recommandé de ne prendre aucune décision patrimoniale irréversible dans les premières semaines du deuil, le temps que la succession soit clarifiée.
Quels droits le conjoint survivant a-t-il sur la maison ?
Pendant l'année qui suit le décès, l'article 763 du Code civil garantit au conjoint la jouissance gratuite du logement qu'il occupait, quel que soit le testament. Il peut ensuite revendiquer un droit viager d'habitation et d'usage du mobilier (article 764), à condition d'en manifester la volonté dans l'année du décès (article 765-1). Ces droits protègent le toit, mais ne donnent pas de liquidités.
En présence d'enfants communs, le conjoint choisit entre l'usufruit de toute la succession et le quart en pleine propriété (article 757). Une donation au dernier vivant élargit ce choix. S'il était marié en communauté, il détient en outre la moitié du bien en propre. Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession (CGI, art. 796-0 bis).
Usufruitier : vendre en viager avec les enfants
L'usufruitier ne peut pas vendre seul la pleine propriété. La vente en viager du bien entier exige l'accord des nus-propriétaires, généralement les enfants. Le prix se répartit alors entre usufruit et nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI, et c'est sur la tête du parent que la rente est calculée. Le dialogue familial est donc la première étape.
Comment se partage la valeur selon l'âge de l'usufruitier
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 61 à 70 ans | 50 % | 50 % |
| 71 à 80 ans | 40 % | 60 % |
| 81 à 90 ans | 30 % | 70 % |
| 91 ans et plus | 20 % | 80 % |
Exemple : une veuve de 82 ans détient la moitié de la maison en propre et l'usufruit de l'autre moitié, la nue-propriété revenant à ses deux enfants. Sur un bien de 300 000 €, sa moitié vaut 150 000 € et son usufruit 45 000 € (30 % de 150 000 €). Les enfants peuvent accepter que l'intégralité de la rente lui revienne, en contrepartie d'une part du bouquet ou par simple solidarité familiale.
La conversion de l'usufruit en rente viagère
L'article 759 du Code civil offre une autre voie : l'usufruit du conjoint peut être converti en rente viagère, à la demande du conjoint ou d'un héritier nu-propriétaire. Les enfants paient alors une rente à leur parent et récupèrent la pleine jouissance. Cette conversion ne peut pas, sauf accord, porter sur le logement occupé par le conjoint, ce qui la rend surtout utile pour un bien loué ou vacant.
Plein propriétaire : un viager occupé sur une seule tête
Si le conjoint survivant détient seul la pleine propriété, par la communauté et l'héritage, il peut vendre en viager occupé sans l'accord de quiconque. La rente est calculée sur sa seule tête : plus il est âgé, plus elle est élevée pour une même valeur. Le barème Daubry ou la table de mortalité retenue par le notaire détermine la répartition entre bouquet et rente.
Il est néanmoins sage d'informer les enfants, héritiers réservataires. Une vente réalisée au juste prix ne lèse pas leur réserve, mais un prix sous-évalué peut être contesté comme libéralité déguisée. Une estimation indépendante, annexée à l'acte, protège le vendeur et la paix familiale.
Si le couple avait déjà vendu en viager
Un viager signé du vivant des deux époux sur deux têtes continue après le premier décès : la rente est généralement versée en totalité au survivant, sauf clause de réduction prévue dans l'acte. Il faut simplement transmettre l'acte de décès au débirentier. Si la rente avait été constituée sur une seule tête, celle du défunt, elle s'éteint, et c'est un autre sujet à traiter avec le notaire.
Les étapes recommandées après le décès
- Laisser passer les premières semaines et demander au notaire chargé de la succession un bilan précis des droits sur le logement.
- Exercer, si besoin, le choix entre usufruit et quart en pleine propriété, puis déclarer le droit viager au logement dans l'année.
- Déposer les demandes de pension de réversion auprès du régime de base et de l'Agirc-Arrco.
- Établir un budget mensuel réaliste avec une seule pension.
- Réunir la famille pour présenter le projet de viager si les enfants sont nus-propriétaires.
- Faire estimer la maison et comparer plusieurs offres de viager occupé.
- Signer l'acte avec une rente indexée et une clause résolutoire.
Le soutien moral et administratif
Des associations de conjoints survivants comme la FAVEC accompagnent les démarches administratives et les questions financières qui suivent un décès. Des structures spécialisées dans le deuil proposent par ailleurs une écoute téléphonique gratuite. Être entouré aide à prendre une décision patrimoniale à tête reposée.
Les erreurs fréquentes après un veuvage
La première est de vendre trop vite, sous le coup de l'émotion ou sous la pression d'un démarcheur, avant même que la succession soit réglée. La deuxième est d'oublier le délai d'un an pour réclamer le droit viager au logement, qui protège pourtant l'occupation. La troisième est de signer un viager sur deux têtes avec un nouveau compagnon sans mesurer l'effet sur la rente.
Autre piège : confondre droit d'usage et d'habitation et usufruit. Le premier interdit de louer, même une chambre ; le second le permet. Si vous envisagez d'héberger un étudiant contre loyer après la vente, l'acte doit le prévoir. Enfin, une rente non indexée perd de sa valeur sur une retraite qui peut durer vingt ans.
Les alternatives au viager pour un veuf ou une veuve
La vente de la nue-propriété permet de garder l'usufruit et de percevoir un capital immédiat, sans rente. La location d'une partie du logement ou la cohabitation intergénérationnelle apportent un complément modeste. Les caisses de retraite complémentaire disposent d'une action sociale qui peut accorder une aide ponctuelle après un décès.
Comment la rente sera imposée
La rente issue du viager est une rente viagère à titre onéreux : à 70 ans ou plus lors du premier versement, seuls 30 % de son montant sont soumis à l'impôt sur le revenu (CGI, art. 158-6), auxquels s'appliquent les prélèvements sociaux. La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value.
Questions fréquentes des conjoints survivants
Mes enfants peuvent-ils m'obliger à quitter la maison ? Non. Le droit temporaire d'un an, puis le droit viager au logement ou l'usufruit, vous permettent d'y rester votre vie durant.
Puis-je vendre en viager si je n'ai que l'usufruit ? Pas seul : il faut l'accord des nus-propriétaires pour céder la pleine propriété, la rente étant calculée sur votre tête.
La rente du viager réduira-t-elle ma réversion ? La réversion du régime général est soumise à un plafond de ressources ; une rente peut la diminuer tant que son montant n'est pas définitivement fixé. L'Agirc-Arrco n'applique pas de condition de ressources.
Faut-il attendre la fin de la succession ? Oui, en pratique : le notaire doit établir l'attestation de propriété avant toute vente.
Organismes et services à contacter
- FAVEC – Fédération des associations de conjoints survivants : Association reconnue d'utilité publique qui aide les veufs et veuves retraités dans leurs démarches administratives, financières et fiscales après le décès du conjoint.
- Empreintes – Accompagner le deuil : Association d'accompagnement du deuil : écoute téléphonique gratuite, entretiens et groupes de parole, annuaire national avec filtre veuves et veufs.