Vendre son logement en viager quand on est deux

Un couple propriétaire peut vendre son logement en viager sur deux têtes : la rente est versée tant que l'un des deux est en vie, et chacun conserve le droit d'occuper le logement jusqu'au second décès. Ce confort se paie par une rente de départ plus faible, puisque l'acheteur s'engage sur la plus longue des deux vies.

La question se pose souvent quand l'un des conjoints a une petite retraite ou qu'un veuvage ferait chuter les revenus du foyer. Le régime matrimonial, le statut du couple (marié, pacsé ou concubin) et le taux de réversion choisi déterminent ensuite ce que touchera le survivant et ce qu'il paiera, ou non, au fisc.

Une rente calculée sur deux espérances de vie

Le notaire part de la valeur occupée du bien, retranche le bouquet et convertit le solde en rente. Pour un couple, il retient une durée de versement probable correspondant au dernier survivant, plus longue que celle de chacun pris isolément. Les tables du barème Daubry intègrent cette situation et servent de référence aux praticiens.

Ce que change la durée retenue : un calcul simplifié

Prenons un capital de 150 000 € à convertir, sans tenir compte du taux de rendement pour rester lisible. Sur une durée probable de onze ans, la rente brute atteint environ 1 136 € par mois. Si la durée retenue pour le couple passe à quatorze ans, elle tombe à environ 893 €. Le calcul réel, actuariel, intègre aussi un taux, mais l'ordre de grandeur est là.

Côté impôt, prenons Jean, 80 ans, et Monique, 76 ans, qui perçoivent 893 € par mois, soit 10 716 € par an. Tous deux ayant plus de 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables, soit 3 215 €. Cette fraction supporte 18,6 % de prélèvements sociaux, environ 598 € par an, en plus de l'impôt sur le revenu au taux du foyer.

Réversion totale ou partielle : choisir selon les besoins du survivant

La réversion peut être de 100 %, mais aussi de 50 % ou 80 % selon ce que prévoit l'acte. Une réversion partielle augmente la rente pendant la vie commune et la diminue ensuite. Elle convient si le survivant dispose d'une pension de réversion ou d'une épargne propre ; sinon, la réversion totale protège mieux.

Le cas d'un écart d'âge important

Avec un écart de dix ans ou plus, la durée probable est presque entièrement dictée par le plus jeune, ce qui réduit fortement la rente. Certains couples préfèrent alors un bouquet plus important, placé au nom du conjoint le plus jeune, pour sécuriser son avenir sans trop sacrifier le revenu mensuel.

Marié, pacsé ou concubin : des conséquences très différentes

Lorsque le logement est un bien commun, la vente exige la signature des deux époux (article 1424 du Code civil). Même s'il appartient en propre à l'un d'eux, le logement de la famille ne peut être vendu sans l'accord du conjoint (article 215). Partenaires de Pacs et concubins propriétaires en indivision signent chacun pour leur quote-part.

La réversion entre époux, présumée gratuite

Selon l'article 1973 du Code civil, la réversibilité stipulée entre époux est présumée consentie à titre gratuit, sauf volonté contraire. Comme le conjoint survivant est exonéré de droits de succession depuis 2007, la réversion ne coûte rien fiscalement à un couple marié. C'est l'un des grands avantages du mariage dans un viager à deux.

Pacs et union libre : vérifier avant de signer

Pour des partenaires pacsés, l'article 1973 ne s'applique pas : la réversion peut être analysée comme une donation, soumise après un abattement de 80 724 € au même barème qu'entre époux. Le partenaire est en revanche exonéré de droits de succession ; seul le notaire peut dire quelle qualification retenir. Pour des concubins, la part de rente transmise au survivant peut être taxée comme une libéralité entre non-parents, au taux de 60 %. Un testament ou un mariage avant la vente peut changer radicalement la note.

Droits du conjoint survivant sur le logement

Un conjoint marié dispose d'un droit temporaire au logement d'un an, puis peut demander un droit viager d'habitation (articles 763 et 764). Dans un viager, ces droits ne jouent plus puisque le bien appartient à l'acheteur : c'est le droit d'usage et d'habitation stipulé sur les deux têtes qui protège le survivant. Il doit donc figurer clairement dans l'acte.

Quand la réversion paraît trop coûteuse en rente, d'autres montages existent : la vente de la nue-propriété sur les deux têtes, qui procure un capital sans rente, ou un viager complété par une rente financière réversible achetée auprès d'un assureur avec une partie du bouquet. Comparer ces options chiffres en main évite de choisir par défaut.

Vendre à deux, étape par étape

1. Rassembler l'acte d'achat, le contrat de mariage ou la convention de Pacs, et les titres de propriété.
2. Faire estimer le bien libre, puis demander au notaire la décote d'occupation sur les deux têtes.
3. Comparer au moins deux scénarios : réversion totale et réversion partielle, avec ou sans bouquet renforcé.
4. Vérifier l'impact fiscal : fraction imposable de la rente selon l'âge, prélèvements sociaux de 18,6 % sur cette fraction.
5. Prévoir une clause de libération anticipée si l'un des deux doit entrer en établissement.
6. Signer ensemble l'acte authentique et ouvrir un compte joint pour recevoir la rente.

Erreurs fréquentes des couples vendeurs

• Vendre sur une seule tête par oubli : au décès du titulaire, le survivant perd la rente et parfois l'occupation.
• Sous-estimer la vie du survivant : une réversion à 50 % peut laisser un veuf ou une veuve en difficulté pendant vingt ans.
• Ignorer le statut du couple : des concubins qui se croient protégés comme des époux s'exposent à une taxation lourde.
• Oublier l'entrée en EHPAD : sans clause, le logement libéré ne rapporte rien de plus au couple.

Questions fréquentes des couples

Que se passe-t-il si nous divorçons après la vente ? La rente reste due aux deux crédirentiers selon l'acte ; le partage de la rente et du droit d'occupation se règle dans la liquidation du régime matrimonial.

Un couple peut-il acheter en viager ? Oui. Les deux acquéreurs sont alors généralement tenus solidairement de la rente, et une assurance décès sur les deux têtes protège le survivant.

La rente est-elle imposée deux fois ? Non, elle est déclarée une fois par le foyer fiscal ; la fraction imposable dépend de l'âge retenu lors de l'entrée en jouissance, que le notaire précise.

Peut-on vendre sur deux têtes avec un enfant ? Oui, une rente peut reposer sur la tête d'un tiers, mais la durée s'allonge encore et la rente baisse d'autant.

Le survivant peut-il quitter le logement et toucher plus ? Seulement si l'acte comporte une clause de libération anticipée : la rente est alors majorée, souvent d'un pourcentage fixé à la signature, en contrepartie de la remise des clés à l'acheteur.