Dans un viager occupé, les charges et les travaux se partagent entre le vendeur qui habite le logement et l'acheteur qui en est devenu propriétaire. Sauf clause contraire, l'occupant paie l'entretien courant et les dépenses d'usage ; l'acheteur finance les grosses réparations touchant la structure du bâtiment. L'acte notarié peut modifier cette répartition, et c'est lui qui fait foi.
Les règles de base viennent du droit de l'usufruit, aux articles 605 et 606 du Code civil, que l'article 635 applique aussi au droit d'usage et d'habitation lorsque l'occupant utilise tout le logement. Ces textes datent de 1804 et laissent des zones grises : chaudière, ascenseur, ravalement. Mieux vaut trancher ces points avant de signer qu'au premier devis.
Ce que disent les articles 605 et 606 du Code civil
L'article 605 limite l'obligation de l'usufruitier aux réparations d'entretien. Les grosses réparations restent au propriétaire, sauf si elles sont la conséquence d'un défaut d'entretien depuis le début de l'usufruit. L'article 606 donne la liste : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier. Tout le reste est réputé entretien.
Une liste courte, interprétée par les tribunaux
La Cour de cassation rattache aux grosses réparations les travaux qui concernent la structure et la solidité générale de l'immeuble, et tout ce qui représente une dépense exceptionnelle de remise en état. Les juges apprécient au cas par cas : changer quelques tuiles relève de l'entretien, refaire toute la charpente non.
Répartition usuelle selon le droit réservé
Le tableau reprend la répartition la plus courante en l'absence de clause particulière. Les agences et notaires proposent souvent des variantes ; vérifiez toujours votre acte.
| Dépense | Droit d'usage et d'habitation | Réserve d'usufruit |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Acheteur, propriétaire | Vendeur usufruitier (art. 1400 CGI) |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères | Souvent remboursée par l'occupant | Vendeur usufruitier |
| Charges de copropriété courantes | Acheteur, part récupérable refacturée à l'occupant | Vendeur pour l'entretien, acheteur pour les gros travaux |
| Toiture entière, murs porteurs | Acheteur | Acheteur |
| Peintures, petites réparations, entretien chaudière | Vendeur occupant | Vendeur occupant |
| Énergie, eau, assurance du mobilier | Vendeur occupant | Vendeur occupant |
L'article 607 et la vétusté
Ni le propriétaire ni l'usufruitier ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté ou a été détruit par cas fortuit. En pratique, l'acte prévoit souvent une obligation de reconstruction ou d'affectation de l'indemnité d'assurance, pour éviter qu'un sinistre ne laisse le vendeur sans logement.
Copropriété : comment le syndic répartit les appels de fonds
Le syndic appelle les charges auprès du propriétaire du lot. Avec un droit d'usage, c'est l'acheteur, qui se fait ensuite rembourser par l'occupant la part prévue à l'acte. En cas d'usufruit, la loi de 1965 prévoit qu'à défaut d'accord, le nu-propriétaire représente les deux titulaires en assemblée générale. Il n'existe pas de solidarité légale entre eux pour le paiement.
Exemple : un ravalement de 12 000 euros
L'assemblée vote un ravalement complet de façade ; la quote-part du lot vendu en viager atteint 12 000 euros. S'il s'agit d'une simple remise en peinture, c'est de l'entretien, potentiellement à la charge de l'occupant. S'il faut reprendre la maçonnerie et l'étanchéité des murs, la dépense touche la structure et revient à l'acheteur. D'où l'intérêt de qualifier le type de ravalement dans l'acte.
Travaux votés avant la vente
Pour les travaux décidés avant la signature mais appelés après, la loi de 1965 met le paiement à la charge de celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité, sauf convention contraire entre vendeur et acheteur. Faites insérer une clause qui précise qui paie chaque appel déjà voté.
Le cas de la maison individuelle
Sans syndic, il n'y a ni appel de fonds ni vote : tout repose sur l'acte et sur le dialogue entre les parties. Prévoyez une procédure simple, par exemple deux devis et un accord écrit avant tout chantier important.
Mettre en place une répartition claire : la méthode
- Faire l'inventaire des équipements et de leur âge : toiture, chaudière, fenêtres, ascenseur, réseaux.
- Lire les trois derniers procès-verbaux d'assemblée et le plan pluriannuel de travaux s'il existe.
- Lister poste par poste qui paie, en s'appuyant sur les articles 605 et 606.
- Prévoir le sort des travaux votés non encore appelés.
- Fixer une procédure en cas d'urgence : fuite, panne de chauffage en hiver, sinistre.
- Désigner qui assure l'immeuble et qui perçoit l'indemnité en cas de sinistre.
- Faire valider l'ensemble par le notaire et annexer la liste à l'acte.
Faire suivre les charges par un gestionnaire
Certaines agences proposent une gestion viagère : révision annuelle de la rente, contrôle du paiement des charges de copropriété et de la taxe d'ordures ménagères, suivi de la répartition des travaux et demandes de devis. Ce service évite que les petits désaccords s'accumulent pendant des années.
Le coût des travaux dans le calcul du viager
Un acheteur qui sait qu'il devra refaire une toiture dans trois ans réduira son offre. À l'inverse, des travaux récents justifient une valeur plus haute. Le barème Daubry sert à calculer la rente, mais l'état technique du bien pèse sur la valeur vénale de départ.
Accessibilité et adaptation
Les aménagements liés à l'âge, comme une douche de plain-pied, sont des améliorations voulues par l'occupant : sauf accord, il les finance lui-même.
Litiges fréquents et comment les prévenir
Le conflit le plus courant naît d'une dégradation progressive : l'acheteur reproche au vendeur un défaut d'entretien ; le vendeur reproche à l'acheteur de ne pas faire les grosses réparations. Un état des lieux annexé à l'acte, avec photos, puis un point annuel écrit limitent ce risque. Garder les factures d'entretien prouve que l'occupant a rempli sa part.
Quand l'acheteur refuse de payer de gros travaux
La jurisprudence admet difficilement que l'occupant force le propriétaire à exécuter les grosses réparations sur le seul fondement de l'article 605. Une clause expresse qui oblige le débirentier à les réaliser, avec une mise en demeure puis l'intervention du juge, renforce la position du vendeur.
Médiation avant procès
Le notaire rédacteur ou un conciliateur de justice, gratuit, peut rapprocher les parties avant toute action.
Expertise contradictoire
Un expert désigné d'un commun accord tranche la nature des travaux : entretien ou grosse réparation.
Questions fréquentes sur les charges et travaux en viager
Le vendeur occupant doit-il payer le remplacement de la chaudière ? L'entretien annuel lui revient. Le remplacement complet n'est pas listé à l'article 606 ; il faut donc le prévoir dans l'acte pour éviter un désaccord.
Qui paie la taxe foncière en viager occupé ? L'acheteur avec un droit d'usage et d'habitation, le vendeur avec une réserve d'usufruit, sauf clause différente.
Le vendeur peut-il faire des travaux sans accord ? Il peut entretenir et décorer, mais pas modifier la structure ou la distribution des pièces sans l'accord du propriétaire.
Que se passe-t-il si un dégât des eaux survient ? L'assurance habitation de l'occupant et celle du propriétaire interviennent selon leurs garanties. La réparation de structure reste à l'acheteur.
Organismes et services à contacter
- Viagimmo, gestion viagère : Service de gestion qui contrôle la répartition des charges prévue à l'acte, suit les travaux entre parties, demande des devis et révise la rente.
- Renée Costes Viager, agence de Bordeaux : Agence spécialisée de Bordeaux et Gironde qui expertise le bien et accompagne la rédaction des conditions de vente en viager occupé ou libre.
- Notaires de France, trouver un expert immobilier : Annuaire des offices notariaux pratiquant l'expertise immobilière, utile pour faire constater l'état du bien et qualifier des travaux en cas de désaccord.