Deux pensions qui ne suffisent plus : protéger le couple et le survivant

Pour un couple de retraités dont les pensions ne couvrent plus les dépenses, le viager sur deux têtes permet de vendre la maison commune en continuant d’y vivre, contre un bouquet et une rente versée jusqu’au décès du dernier conjoint. Prévue réversible à 100 %, cette rente ne diminue pas lorsque l’un des deux disparaît.

Le vrai risque budgétaire d’un couple âgé n’est pas seulement le déficit actuel. C’est la chute brutale qui suit le premier décès : une pension disparaît, la réversion n’en compense qu’une partie, alors que le chauffage, la taxe foncière et l’assurance restent identiques. Le viager traite les deux problèmes à la fois, à condition d’être bien rédigé.

Pourquoi le premier décès appauvrit autant le conjoint survivant

Au régime général, la pension de réversion représente 54 % de la retraite de base du défunt et reste soumise à un plafond de ressources ; à l’Agirc-Arrco, elle atteint 60 % de la complémentaire, sans condition de ressources. Le survivant conserve donc rarement plus des deux tiers du revenu du ménage, tandis que les dépenses liées au logement ne baissent presque pas.

Alain et Françoise : 1 940 € pour deux

Alain, 77 ans, ancien magasinier, perçoit 1 250 € par mois ; Françoise, 73 ans, qui a élevé leurs trois enfants, touche 690 €. Leur maison de Colomiers, près de Toulouse, vaut 285 000 €. Mariés sous le régime de la communauté, ils n’ont plus de crédit. Leurs revenus dépassent le plafond du minimum vieillesse pour un couple, 1 620,18 € par mois en 2026, mais la marge s’est évaporée avec la hausse de l’énergie.

Le budget du couple dans quatre situations

Le tableau compare leur situation avec et sans viager, aujourd’hui puis après le décès d’Alain, en retenant une réversion estimée à 560 € pour Françoise et un transfert de la taxe foncière, 1 400 € par an, à l’acheteur.

Ce que révèle la comparaison

Sans viager, Françoise se retrouverait en déficit de 250 € par mois et devrait probablement vendre dans l’urgence. Avec une rente de 540 € réversible en totalité, elle conserve un excédent de plus de 400 €. Le viager agit donc moins comme un supplément de confort que comme une assurance contre le veuvage.

Calculer un viager sur deux têtes

Lorsque la rente est servie jusqu’au décès du second conjoint, l’acheteur doit l’envisager sur la durée de vie la plus longue des deux. La décote d’occupation est donc plus forte que pour une personne seule. Dans notre hypothèse, elle atteint 52 %, ce qui donne une valeur occupée de 136 800 €. Avec un bouquet de 30 000 €, il reste 106 800 € à convertir.

Rente réversible totale ou partielle

Les coefficients du barème Daubry pour deux têtes conduisent ici à une rente voisine de 540 € par mois. Une réversion limitée à 60 % ferait monter la rente initiale, mais exposerait Françoise à une baisse au pire moment. Compte tenu de l’écart de pensions, la réversion intégrale est le choix le plus protecteur pour ce couple.

Le consentement des deux conjoints est indispensable

L’article 215 du Code civil interdit à un époux de disposer seul des droits qui assurent le logement de la famille, même s’il en est seul propriétaire. Pour un bien commun, les deux signatures sont de toute façon requises. Les partenaires de PACS et les concubins doivent vérifier la répartition de la propriété et prévoir explicitement la seconde tête dans l’acte.

Fiscalité et effets sur les aides du couple

Les deux conjoints ayant plus de 69 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables (article 158-6 du CGI), et cette fraction supporte les prélèvements sociaux. La réversion du régime général étant soumise à un plafond de ressources, la rente peut entrer dans le calcul : demandez à la caisse de chiffrer son effet sur la future pension de Françoise avant de fixer le montant.

Le bouquet de 30 000 € a lui aussi un rôle précis. Alain et Françoise prévoient d’en consacrer 12 000 € à une douche de plain-pied et au remplacement des menuiseries, et de garder le reste en réserve sur leurs livrets. Les menuiseries neuves devraient réduire la facture de chauffage, une économie que le tableau, prudent, ne prend pas encore en compte.

Les étapes pour un couple

1. Établir ensemble le budget actuel et le budget du survivant dans chacune des deux hypothèses de décès.
2. Demander à vos caisses une estimation de la pension de réversion que toucherait chacun.
3. Faire estimer la maison et obtenir une étude viagère sur deux têtes avec réversion à 100 %.
4. Informer les enfants, en particulier ceux d’une première union, pour éviter tout conflit ultérieur.
5. Négocier la taxe foncière, les gros travaux et la majoration en cas d’entrée en établissement.
6. Signer l’acte à deux, avec clause résolutoire et indexation annuelle.

Erreurs fréquentes et refus à anticiper

La plus grave consiste à vendre sur une seule tête pour obtenir une rente plus haute : au décès du crédirentier, le conjoint perd tout revenu viager. Autre erreur, prévoir la majoration en cas de départ en EHPAD pour un seul conjoint, alors que l’autre reste à domicile. Pensez aussi au cas où l’un entre en établissement tandis que l’autre garde la maison.

Côté acheteurs, un couple dont le conjoint le plus jeune a moins de 70 ans intéresse moins, car la durée de versement s’allonge. Patienter quelques années ou réduire le bouquet rend l’offre plus attractive. Les fonds institutionnels, eux, privilégient les biens situés dans les zones dynamiques.

Autres soutiens pour un couple qui manque de revenus

Si les pensions du couple passaient sous 1 620,18 € par mois, l’ASPA pourrait compléter les revenus. Lorsque l’un des conjoints s’occupe de l’autre, les caisses de retraite complémentaire financent du répit, de l’aide à domicile ou des séjours accompagnés : AG2R La Mondiale et Klesia proposent ces dispositifs à leurs affiliés et aux aidants.

Questions fréquentes des couples

La rente est-elle partagée entre les deux époux ? Elle est versée au couple ; au premier décès, elle continue au profit du survivant selon le taux de réversion prévu.

Faut-il être mariés pour un viager sur deux têtes ? Non, mais la réversion doit être clairement stipulée dans l’acte pour les partenaires et concubins.

Les enfants d’un premier mariage peuvent-ils contester ? Une vente au juste prix, avec une rente conforme au barème et réellement versée, limite fortement ce risque.

Peut-on prévoir une rente plus élevée tant que nous sommes deux ? Oui, certains actes stipulent une rente qui baisse au premier décès. Ce montage ne convient que si le survivant dispose d’une réversion confortable ; dans le cas d’Alain et Françoise, il serait risqué.

Et si nous voulons partir ensemble en résidence services ? Le logement est alors libéré : la majoration prévue s’applique et l’acheteur peut louer ou occuper le bien.