Recourir au viager après un divorce ou une séparation permet de sortir d'une indivision sans vendre le logement sur le marché classique. Le plus souvent, l'un des ex-conjoints se voit attribuer le bien, puis le vend en viager occupé : le bouquet paie la soulte due à l'autre, la rente complète ses revenus et il continue d'habiter chez lui.
Ces séparations tardives, parfois appelées divorces gris, posent un problème spécifique. À 60 ou 70 ans, la banque prête rarement de quoi racheter la part de l'autre, et une vente classique oblige les deux à se reloger alors que leurs revenus de retraite ont baissé. Le viager transforme la valeur de la maison en liquidités et en revenu sans déménagement imposé.
L'indivision, une situation que personne n'est obligé de subir
Des époux mariés sous le régime de la communauté, des partenaires de PACS ou des concubins qui ont acheté ensemble sont propriétaires indivis du logement. L'article 815 du Code civil pose un principe clair : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Chacun peut demander le partage, à l'amiable devant notaire ou, à défaut, en justice.
Tant que l'indivision dure, les décisions importantes exigent l'accord des indivisaires : la vente du bien suppose l'unanimité, sauf autorisation judiciaire. L'occupant d'un bien indivis doit en principe une indemnité d'occupation à l'autre. Ces contraintes poussent à organiser rapidement une sortie, en particulier lorsque les relations sont tendues.
Racheter la part de l'autre : le calcul de la soulte
La soulte est la somme versée par celui qui reçoit le bien pour compenser l'autre. Elle se calcule sur la valeur nette : prix estimé, moins le capital restant dû d'un éventuel prêt, multiplié par la quote-part du conjoint sortant. Le partage supporte un droit de partage de 1,1 % sur l'actif net partagé lorsqu'il fait suite à un divorce ou à la rupture d'un PACS.
Quatre solutions comparées
| Solution | Logement | Liquidités | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Vente classique et partage du prix | les deux partent | prix partagé selon les quotes-parts | double relogement |
| Rachat de soulte par emprunt | l'un reste | soulte financée par crédit | accès au prêt difficile après 65 ans |
| Attribution du bien puis viager occupé | l'attributaire reste | bouquet affecté à la soulte, rente à l'occupant | bouquet suffisant, signature coordonnée |
| Vente en viager du bien entier par les deux | l'un reste, sur sa tête | bouquet partagé, rente à l'occupant | répartition à écrire dans la convention |
La troisième formule est la plus fréquente. Exemple : maison commune estimée 320 000 €, sans crédit. L'épouse, 68 ans, obtient le bien ; la soulte due à son ex-mari est de 160 000 €. Vendue en viager occupé sur sa tête, la maison peut produire une valeur occupée d'environ 190 000 € selon la table retenue. Un bouquet de 160 000 € paie la soulte ; le solde devient une rente modeste.
Quand le bouquet ne suffit pas à payer la soulte
Si la valeur occupée est trop faible pour couvrir la soulte, plusieurs ajustements existent : une soulte partiellement payable à terme, la cession d'un autre actif (épargne, véhicule, résidence secondaire) à l'ex-conjoint, ou un bouquet plus élevé au prix d'une rente quasi nulle. La prestation compensatoire peut aussi entrer dans l'équilibre global du partage.
Comment le notaire articule partage et viager
La sécurité du montage repose sur la chronologie. Le notaire peut préparer dans le même temps l'acte de partage, qui attribue le logement à l'un des ex-conjoints, et l'acte de vente en viager, signé le même jour ou peu après. Le bouquet transite par sa comptabilité et la soulte est versée immédiatement à l'ex-conjoint, ce qui évite tout risque d'impayé entre eux.
Dans un divorce par consentement mutuel, la convention de divorce rédigée par les avocats et déposée chez le notaire doit intégrer l'état liquidatif lorsqu'un bien immobilier est en jeu. Le projet de viager doit donc être connu avant la signature de la convention, pour que les montants concordent.
La rente viagère comme prestation compensatoire
L'article 276 du Code civil permet au juge, à titre exceptionnel et en raison de l'âge ou de l'état de santé du créancier, de fixer la prestation compensatoire sous forme de rente viagère. C'est une logique différente du viager immobilier, mais les deux peuvent se combiner : l'époux débiteur peut, par exemple, s'acquitter d'une partie de la prestation par l'abandon de sa part de la maison (article 274).
Les étapes d'une sortie d'indivision par le viager
- Faire estimer le logement par un notaire ou un expert accepté par les deux ex-conjoints.
- Calculer la soulte sur la valeur nette et vérifier le coût du droit de partage de 1,1 %.
- Obtenir une simulation de viager occupé sur la tête de celui qui souhaite rester.
- Négocier avec un acquéreur un bouquet au moins égal à la soulte et aux frais.
- Faire intégrer ces montants à l'état liquidatif ou à la convention de divorce.
- Signer le partage et la vente en viager de manière coordonnée chez le notaire.
- Vérifier le versement effectif de la soulte et l'enregistrement du partage.
Le recours à la médiation familiale
Lorsque le dialogue est rompu, une médiation familiale aide à trouver un accord sur le sort du logement et le partage des biens, avant, pendant ou après la procédure. Les services conventionnés appliquent un barème national fondé sur les revenus, et le premier entretien d'information est gratuit.
Les erreurs qui font échouer le projet
La plus fréquente est de signer une convention de divorce qui fixe une soulte sans avoir vérifié qu'un acquéreur en viager accepte le bouquet correspondant. Une autre consiste à vendre en viager un bien encore indivis sans accord écrit sur la répartition du bouquet et de la rente : l'ex-conjoint qui part peut ensuite réclamer une part de la rente.
Il faut aussi penser aux régimes sociaux : une rente viagère et un bouquet placé modifient les ressources prises en compte pour la pension de réversion d'un futur veuvage, l'allocation logement ou l'ASPA. Enfin, attention à la clause d'attribution de la rente sur deux têtes, souvent conservée par réflexe dans les modèles d'actes : après un divorce, elle n'a généralement plus de sens.
Les autres options possibles
L'attribution préférentielle, prévue par l'article 831-2 du Code civil, permet au conjoint de demander à conserver le logement qui lui sert d'habitation, à charge de soulte. La vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, ou la vente à terme sans rente viagère, sont d'autres voies. Le maintien temporaire en indivision, organisé par une convention, laisse le temps de vendre dans de bonnes conditions.
Imposition de la rente et du bouquet
La rente perçue par l'occupant relève des rentes viagères à titre onéreux de l'article 158-6 du CGI : 40 % de son montant est imposable si le crédirentier a entre 60 et 69 ans à l'entrée en jouissance, 30 % au-delà. Pour la résidence principale, la vente échappe à l'impôt sur la plus-value ; la soulte reçue n'est pas un revenu.
Questions fréquentes sur le viager après une séparation
Mon ex-conjoint peut-il refuser la vente en viager ? Oui tant que le bien est indivis, puisque la vente exige l'unanimité. D'où l'intérêt de faire d'abord attribuer le logement à celui qui reste.
Le viager peut-il être signé avant le jugement de divorce ? C'est possible si les deux époux vendent ensemble, mais il est plus sûr d'attendre que le partage soit arrêté.
Des concubins séparés peuvent-ils utiliser ce montage ? Oui. Le droit de partage de 1,1 % est réservé aux époux et partenaires de PACS ; pour des concubins, le taux de droit commun s'applique.
La rente peut-elle être partagée entre les deux ex-conjoints ? Juridiquement oui, mais elle est alors liée à la tête de l'occupant ; mieux vaut indemniser celui qui part par le bouquet.
Organismes et services à contacter
- APMF – Association pour la médiation familiale : Association nationale de médiateurs familiaux : aide les ex-conjoints à s'accorder sur le partage des biens et le logement, avec un annuaire par département.
- FENAMEF – Fédération nationale de la médiation et des espaces familiaux : Fédération de services de médiation familiale : moteur de recherche régional pour trouver un médiateur après une rupture ou un conflit familial.